В сентябре 2026 года средняя цена квадратного метра готового жилья в Москве держалась около 305 тыс. рублей (индекс IRN.RU по данным на 5 октября 2026 года), квартиры в новостройках массового сегмента заметно дороже — около 431 тыс. рублей за метр в августе 2026 года (оценка «Метриума»). Самый дорогой округ — Центральный, самая дешёвая вторичка — в Троицком округе Новой Москвы, Зеленограде и на окраинах старых округов. Ниже разобраны цены по рынкам и округам, ставки аренды, программа реновации и условия ипотеки 2026 года. Для сравнения с ближним Подмосковьем есть отдельный разбор по Московской области.
Сколько стоит квадратный метр в Москве в 2026 году
Цена зависит от рынка (первичный или вторичный), округа, класса жилья и методики подсчёта. Разные аналитики считают по-разному: индекс IRN.RU берёт готовое жильё без элитного сегмента, а агрегаторы объявлений часто включают дорогие лоты, поэтому их средние выше.
| Рынок | Средняя цена, руб./м² | Дата | Источник |
|---|---|---|---|
| Вторичка (готовое жильё, без элитного) | ~305 000 | сентябрь 2026 | индекс IRN.RU |
| Вторичка (Старая Москва) | 310 300 | III кв. 2026 | «Инком-Недвижимость» |
| Новостройки массового сегмента (квартиры) | 431 140 | август 2026 | «Метриум» |
По индексу IRN.RU вторичка за сентябрь 2026 года прибавила 0,6% к августу и около 6,7% с начала года — резкого разгона цен на готовом жилье не было. Новостройки дорожали быстрее: по данным «Метриума», квартиры массового сегмента за год (август 2026 к августу 2025) подорожали на 17%. Точные цифры лучше сверять в свежих обзорах аналитиков, потому что методики и состав выборки у них различаются.
Цены по округам: от ЦАО до Новой Москвы
Разброс между округами кратный. Дороже всего жильё в центре, дешевле — на окраинах и в Новой Москве.
| Округ | Вторичка, руб./м² | Период, источник |
|---|---|---|
| Центральный (ЦАО) | ~569 600 | III кв. 2026, «Инком» |
| Северо-Западный (СЗАО) | ~311 700 | III кв. 2026, «Инком» |
| Южный (ЮАО) | ~292 000 | III кв. 2026, «Инком» |
| Новая Москва (ТиНАО) | нет данных «Инкома» | — |
Центральный округ в III квартале 2026 года был единственным, где вторичка не росла, а дешевела (−1,4% за квартал, до ~569,6 тыс. руб./м², «Инком»). Новую Москву «Инком» в расчёт не включает. По оценке SRG (средние цены предложения, сентябрь 2026 года), самая дешёвая вторичка в городе — в Троицком округе (~217,4 тыс. руб./м²), в Новомосковском — около 317,7 тыс.; методика SRG даёт более высокие цифры, чем у «Инкома», поэтому данные разных аналитиков напрямую не сравнивают. Квартиры в новостройках ТиНАО, по данным «Метриума», в I полугодии 2026 года стоили в среднем 333,4 тыс. руб./м² — это первичный рынок. Подробное сравнение всех округов по ценам, транспорту и экологии — в отдельном гиде о том, где лучше жить в Москве.
Апартаменты и классы жилья
Апартаменты в Москве юридически не жильё, а нежилые помещения. Отсюда ограничения: постоянную регистрацию в них оформить нельзя (только временную), налог на имущество и коммунальные тарифы выше, чем у квартир, субсидии и льготы по ЖКХ не действуют. Зато апартаменты нередко дешевле квартир сопоставимой площади и расположения.
Жильё принято делить на классы: массовый сегмент (эконом и комфорт), бизнес-класс, премиум и элитный. Класс влияет на цену метра, качество отделки, инфраструктуру и площадь квартир. Конкретные цены по классам сильно зависят от округа и проекта — ориентируйтесь на объявления и отчёты консультантов.
Аренда квартир
Снять однокомнатную квартиру в Москве в среднем стоит заметно дороже, чем в других городах России. По данным «Яндекс Аренды», в августе 2025 года медианная ставка долгосрочной аренды однушки составляла около 71 тыс. рублей в месяц. По округам ставки сильно расходятся:
- дороже всего — Центральный (~100,6 тыс. руб.), Северо-Западный (~86 тыс.) и Западный (~79,6 тыс.) округа; дешевле всего среди округов, вошедших в выборку, — Новомосковский (~59,8 тыс.), Восточный (~67,3 тыс.) и Юго-Западный (~68,3 тыс.), данные августа 2025 года;
- среди самых доступных районов старой Москвы, по оценке «Яндекс Аренды» на август 2026 года, — Бирюлёво Восточное (~52,8 тыс. руб.), Южное Бутово (~54,4 тыс.) и Некрасовка (~56 тыс.).
Ставки быстро меняются, поэтому перед поиском сверяйтесь с актуальными объявлениями.
Реновация: масштаб, сроки и права жильцов
Программа реновации жилья запущена в Москве в 2017 году. В неё включено около 5176 домов (преимущественно старые пятиэтажки), примерно 350 тыс. квартир; переехать в новое жильё должны более миллиона москвичей (данные mos.ru). Переселение идёт волнами по районам.
На 2026–2028 годы, по заявлениям мэрии, запланировано построить около 8,7 млн м² жилья по программе, а переехать или начать переезд должны более 215 тыс. жителей; бюджет программы на три года — около 1 429,2 млрд рублей. В первом квартале 2026 года договоры на новые квартиры оформили порядка 12,2 тыс. семей.
Права жильцов определены законом. При переселении собственнику предоставляют равнозначную квартиру (не меньше по площади и числу комнат) в том же или соседнем районе; в Зеленоградском и Троицком с Новомосковским округах — в границах того же округа. Вместо равнозначной квартиры можно выбрать равноценную (по рыночной стоимости) или денежную компенсацию, а также докупить дополнительную площадь со скидкой. Детали и график по конкретному дому — на официальном сайте mos.ru.
КРТ и Новая Москва
Помимо реновации, город застраивается за счёт комплексного развития территорий (КРТ) — редевелопмента бывших промзон. На месте промышленных площадок (ЗИЛ, «Серп и Молот» и других) строят жильё, офисы и социальные объекты.
Новая Москва — Троицкий и Новомосковский административные округа (ТиНАО), присоединённые к городу в 2012 году, — главный полигон нового строительства. Жильё здесь дешевле, чем в старых округах, активно растут Коммунарка, Московский, Ватутинки и Рассказовка. Плюсы и минусы жизни в ТиНАО — цены, метро, дороги и соцобъекты — разобраны в отдельном материале о Новой Москве; при покупке учитывайте транспортную доступность и стадию готовности района.
Ипотека в 2026 году
Ключевой инструмент для семей — льготная семейная ипотека, и в 2026 году её условия изменились.
- По договорам, заключённым до 30 сентября 2026 года включительно, действовала ставка до 6% годовых при любом числе детей, лимит кредита для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — до 12 млн рублей, первоначальный взнос от 20%, срок до 30 лет.
- С 1 октября 2026 года ставка стала дифференцированной — зависит от числа детей и региона.
| Детей в семье | Ставка (Москва и столичные регионы) | Лимит кредита |
|---|---|---|
| 1 | до 12% | 12 млн ₽ |
| 2 | до 10% | 15 млн ₽ |
| 3 | до 8% | 18 млн ₽ |
| 4 | до 6% | 18 млн ₽ |
| 5 и более | до 4% | 18 млн ₽ |
Ставка 6% независимо от числа детей и региона сохраняется для строительства частного дома и покупки участка под него; 6% получают и семьи, которые оплачивают из собственных средств от 50% стоимости жилья. Обязательное условие — хотя бы один ребёнок младше 7 лет на дату договора; по кредитам с 1 октября 2026 года льготная ставка субсидируется не дольше 15 лет (данные ДОМ.РФ). Актуальные условия перед сделкой проверяйте на сайте ДОМ.РФ или в банке. Если стоимость квартиры выше лимита, оставшуюся часть берут по рыночной ставке (комбинированная ипотека).
Ввод жилья
Объёмы нового строительства в Москве по годам (Мосстат):
- 2023 — 7 342,5 тыс. м²;
- 2024 — 6 547,7 тыс. м²;
- 2025 — 7 393,9 тыс. м².
То есть после снижения в 2024 году ввод жилья в 2025-м вернулся к уровню выше 7 млн м² в год.
Сравнение с Подмосковьем и Петербургом
Москва — самый дорогой рынок жилья в стране. Для масштаба — вторичка по данным сервиса «Мир квартир» на октябрь 2025 года (единая методика, с учётом дорогих лотов):
| Регион | Вторичка, руб./м² (окт. 2025) |
|---|---|
| Москва | 358 381 |
| Санкт-Петербург | 228 975 |
| Московская область | 150 751 |
| Россия в среднем | 123 164 |
Квадратный метр в Подмосковье в среднем примерно вдвое дешевле московского, в Петербурге — заметно ниже столичного, но выше среднероссийского. Многие покупатели выбирают ближнее Подмосковье как компромисс между ценой и близостью к Москве — подробности в гиде о недвижимости Московской области и разборе, где лучше жить в Подмосковье.
Ещё по теме
- Недвижимость Московской области — цены, аренда и ипотека в ближнем Подмосковье.
- Где лучше жить в Подмосковье — сравнение городов и районов области.
- Переезд в Подмосковье на ПМЖ — альтернатива переезду в саму Москву.
- Где лучше жить в Москве: сравнение округов и районов — цены, транспорт, экология и школы по округам.
- Переезд в Москву на ПМЖ: работа, расходы и документы — пошаговый план для тех, кто переезжает.
- Новая Москва: плюсы и минусы жизни в ТиНАО — метро, цены и соцобъекты в ТиНАО.
Выбираете район для покупки или аренды? Начните с обзора Москвы и округов — Центрального, Южного, Северо-Западного и Новой Москвы, — чтобы сопоставить цены, транспорт и перспективы застройки.