В 2026 году квадратный метр в новостройках Тюмени стоит в среднем около 141 тыс. рублей — это данные сервиса Домклик и Центра финансовой аналитики Сбербанка по ипотечным сделкам с января по начало мая 2026 года. Цена заметно ниже средней по России (188,9 тыс. рублей за м² к началу мая 2026 года), а за первые месяцы года первичка в городе подешевела на 10,6% — одно из самых сильных снижений среди крупных городов страны. На вторичном рынке и в малых городах — Тобольске, Ишиме, Ялуторовске, Заводоуковске — жильё кратно дешевле. Ниже — цены по городам и пригородам, ставки аренды, условия ипотеки 2026 года и особенности рынка.
Материал посвящён югу Тюменской области — то есть области без Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов. Статистика по автономным округам (Сургут, Ханты-Мансийск, северные города) в цифрах ниже не учитывается.
Сколько стоит квадратный метр в Тюмени
Первичный рынок Тюмени в 2026 году дешевел. По данным Домклика и аналитиков Сбербанка (ипотечные сделки за январь — начало мая 2026 года):
- новостройки — около 141 тыс. рублей за м², снижение на 10,6% с начала года;
- для сравнения, средняя цена первички по России — 188,9 тыс. рублей за м² (начало мая 2026 года).
На вторичном рынке, по данным сервиса Realtymag за октябрь 2026 года, средняя цена предложения в Тюмени — около 133 тыс. рублей за м² по всем квартирам и около 144 тыс. рублей за м² по однокомнатным. Другие аналитические сервисы в 2026 году давали близкий уровень — 129–139 тыс. рублей за м². Это цены объявлений, а не сделок, поэтому сверяйтесь со свежими предложениями по конкретному району.
Внутри города цены сильно зависят от района: дороже всего — центр и видовые дома у набережной Туры, дешевле — новые микрорайоны на окраинах. Застройка ведётся в границах городского округа Тюмень, где и сосредоточен основной объём новостроек.
Цены в Тобольске, Ишиме, Ялуторовске и других городах
В малых городах юга области жильё заметно дешевле, чем в областном центре. Данные — средние цены предложения на вторичном рынке по версии сервиса Realtymag за октябрь 2026 года; по Ишиму и Заводоуковску свежих сопоставимых данных нет. Аренда для Тюмени приведена по объявлениям и не является статистикой сделок.
| Город | Вторичка, все квартиры (тыс. ₽/м²) | Вторичка, 1-комн. (тыс. ₽/м²) | Аренда 1-комн. (₽/мес.) |
|---|---|---|---|
| Тюмень | 133,4 | 144,1 | 25 000–40 000* |
| Тобольск | 101,0 | данные уточняются | данные уточняются |
| Ишим | данные уточняются | данные уточняются | данные уточняются |
| Ялуторовск | 80,0 | данные уточняются | данные уточняются |
| Заводоуковск | данные уточняются | данные уточняются | данные уточняются |
* Аренда однокомнатной квартиры в Тюмени — по объявлениям Яндекс Недвижимости осенью 2026 года; разброс зависит от района, ремонта и мебели. В малых городах аренда дешевле, но сопоставимой статистики по ним нет.
Цены предложения в малых городах тоже стоит воспринимать как ориентир: это запрашиваемые продавцами суммы, а не фактические сделки.
Пригороды, ИЖС и коттеджные посёлки
Вокруг Тюмени активно растёт малоэтажная застройка и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Основной пояс пригородов — в Тюменском муниципальном округе: это посёлки Боровский, Винзили, Богандинский, сёла Каскара, Онохино, а также Московский и Дударева, которые фактически срослись с городской агломерацией.
Здесь спрос делится между квартирами в малоэтажных домах и участками под частный дом. В целом по области частное домостроение в 2025 году росло быстрее многоквартирного — это общероссийская тенденция, но для Тюменской области она выражена особенно сильно из-за высоких темпов ввода жилья (см. ниже). Тюмень исторически связана с северными округами — ХМАО и ЯНАО, и часть спроса на жильё и землю формируют переезжающие с севера; точных цифр по этому потоку нет.
Аренда квартир
Аренда однокомнатной квартиры в Тюмени осенью 2026 года по объявлениям обходится примерно в 25–40 тыс. рублей в месяц. Нижняя граница — квартиры без мебели или на окраине, верхняя — жильё с ремонтом и техникой в удобных районах. Это предложения площадок, а не усреднённая статистика сделок, поэтому реальная ставка по конкретной квартире может отличаться.
В Тобольске, Ишиме, Ялуторовске и пригородах аренда дешевле тюменской, но сопоставимых средних данных по этим городам на 2026 год нет — конкретные ставки уточняйте в актуальных объявлениях.
Ипотека в 2026 году
Главная льготная программа на 2026 год — семейная ипотека. По кредитам, оформленным с 1 октября 2026 года, ставка зависит от числа детей и региона покупки. Для Тюменской области, как и для всех регионов, кроме Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, условия такие (по данным ДОМ.РФ):
| Детей в семье | Ставка | Лимит кредита |
|---|---|---|
| 1 | 10% | до 6 млн ₽ |
| 2 | 8% | до 8 млн ₽ |
| 3 | 6% | до 10 млн ₽ |
| 4 | 4% | до 10 млн ₽ |
| 5 и более | 2% | до 10 млн ₽ |
- льготная ставка действует не более 15 лет с даты заключения кредитного договора;
- ставка не выше 6% независимо от числа детей сохраняется, в частности, при покупке или строительстве частного дома, при оплате 50% цены жилья и для семей с ребёнком-инвалидом;
- условие — в семье есть ребёнок до 6 лет включительно либо ребёнок с инвалидностью.
По договорам, заключённым до 1 октября 2026 года, сохраняются прежние условия (ставка 6%). Точные условия на момент сделки уточняйте в банке и на портале ДОМ.РФ (наш.дом.рф).
Что ещё важно знать:
- массовая льготная ипотека на новостройки под 8% была свёрнута ещё в 2024 году и в 2026 году не действует;
- сохраняются адресные программы — например, IT-ипотека и сельская ипотека (последняя актуальна для покупки и строительства жилья в сельских населённых пунктах и пригородах); условия и доступность уточняйте у банков;
- материнский капитал используется как первоначальный взнос или для частичного погашения кредита.
Региональные меры поддержки покупателей и застройщиков уточняйте на сайте правительства Тюменской области (admtyumen.ru) и в Отделении Социального фонда России по региону — конкретные субсидии и их условия меняются.
Особенности рынка жилья юга области
Главная особенность — рекордные темпы строительства. По рейтингу регионов на основе официальной статистики (данные РИА Новости, публикация ФедералПресс от 30 марта 2026 года), в 2025 году Тюменская область:
- ввела 2,952 млн м² жилья — это +13% к предыдущему году и 2-е место в России по общему объёму;
- стала лидером страны по вводу на душу населения — 1,816 м² на человека (средний показатель по России — 0,74 м²);
- обеспечила 2,7% всего жилья, построенного в стране.
Для сравнения, у соседних северных округов показатели кратно скромнее: Югра — 0,512 м² на человека (63-е место), Ямал — 0,639 м² (43-е место). Высокий ввод означает широкий выбор новостроек и конкуренцию застройщиков, что и давило на цены первички вниз в 2026 году.
Сравнение с другими регионами
Чтобы понять, дорого ли жильё в Тюмени, полезно сравнить вторичный рынок с соседними крупными городами. Данные — средние цены предложения, сервис Realtymag, октябрь 2026 года (одна методика); по Сургуту и Омску свежих данных этого сервиса нет:
| Город | Вторичка, все квартиры (тыс. ₽/м²) | Вторичка, 1-комн. (тыс. ₽/м²) |
|---|---|---|
| Тюмень | 133,4 | 144,1 |
| Тобольск | 101,0 | данные уточняются |
| Екатеринбург | 146,7 | данные уточняются |
На вторичке Тюмень примерно на 9% дешевле Екатеринбурга. По новостройкам картина своя: тюменская первичка (141 тыс. рублей за м²) в 2026 году снижалась сильнее, чем в Екатеринбурге (−3,4% с начала года) и Омске (−4,5%). Подробнее о соседних рынках — в материалах о недвижимости ХМАО и Сургута и Омска.
Что дальше
Если вы планируете покупку или переезд, посмотрите обзор переезда в Тюмень на ПМЖ и разбор того, где лучше жить в Тюменской области. Общий контекст рынка труда, зарплат и цен — в хабе об экономике Тюменской области. Карточки городов и районов региона собраны на странице Тюменской области.
Ещё по теме. Читайте также: «Где лучше жить в Тюменской области: города и пригороды», «Переезд в Тюмень на ПМЖ: работа, зарплаты, цены и климат».